24 set Condomínio novo: quem cuida da manutenção do sistema de gás?
Atender ao prazo de entrega de uma nova obra ou reforma de condomínio exige muito controle e responsabilidade na execução. Sabemos que as construtoras atuam sob pressão para cumprir um cronograma rigoroso, que envolve a coordenação de diversos profissionais, fornecedores e processos técnicos interdependentes. Mesmo nesse cenário, a instalação do sistema de gás canalizado deve seguir rigorosamente as normas técnicas e os padrões da concessionária local.
Embora a entrega do empreendimento represente, em tese, o fim da responsabilidade direta da construtora, em certas situações essa responsabilidade pode se estender após a ocupação do edifício. Isso ocorre especialmente quando são identificados problemas técnicos relacionados à instalação original que configuram defeitos não aparentes e/ou falhas que não eram detectáveis por uma avaliação superficial no momento da entrega. Exemplos comuns incluem projeto inadequado da tubulação, falhas de estanqueidade, conexões mal ajustadas ou instalações fora das normas técnicas vigentes, como a NBR 15526.
De acordo com o artigo 618 do Código Civil, o construtor responde por até cinco anos pela solidez e segurança da obra. Durante esse período, caso sejam constatados defeitos não aparentes, o condomínio pode iniciar ação em até 180 dias após tomar conhecimento do problema. Além disso, o Superior Tribunal de Justiça já consolidou o entendimento de que, mesmo após o prazo de cinco anos, a construtora pode ser responsabilizada caso seja comprovada negligência. Nesse caso, a reparação pode ser buscada em até dez anos, contados a partir da descoberta do defeito, conforme o prazo prescricional geral previsto no artigo 205 do Código Civil.
Quando o condomínio assume a gestão do sistema de gás, após o término do período legal de responsabilidade da construtora, cabe à administração condominial, por meio do síndico, garantir inspeções regulares, manutenções conforme as normas técnicas e monitoramento contínuo da segurança da rede. Essas ações envolvem a emissão periódica de laudos técnicos, a avaliação do estado das tubulações, dos acessórios e medidores de gás, além da garantia de que toda a instalação esteja em conformidade com as normas vigentes. A falha nesses cuidados pode resultar em responsabilidade direta do condomínio e, em casos de omissão ou descumprimento, do síndico.
Para assegurar a segurança dos moradores e o funcionamento eficiente do sistema, o condomínio deve manter um programa rigoroso de manutenção preventiva e corretiva, respeitando os prazos técnicos estabelecidos. Por exemplo, os medidores de gás tipo diafragma têm validade de 10 anos a partir da primeira verificação metrológica, exigindo nova verificação ou substituição para manter a precisão das medições, conforme a norma ABNT NBR 12727. Já as válvulas e reguladores de pressão devem ser substituídos a cada cinco anos, pois o desgaste causado pela exposição ao gás e à umidade pode comprometer seu funcionamento, conforme ABNT NBR 14788 e ABNT NBR 15590.
Adotar essas práticas de manutenção e controle não apenas promove a eficiência operacional do sistema de gás, mas também garante a segurança e a tranquilidade dos moradores, prevenindo acidentes e problemas técnicos que podem comprometer o patrimônio do condomínio.